طراحی و بازسازی ساختمان های قدیمی

بازسازی اصولی ساختمان های مسکونی

با توجه به شرایط سخت تخریب و نوسازی اعم از گرفتن جواز های مربوطه و هزینه های ساخت می توان از فرآیند بازسازی برای بهبود شرایط فضایی استفاده کرد که با توجه به میزان متراژ پروژه با دریافت کد کارگاهی از شهرداری با یک پنجم هزینه تخریب و نوسازی می توان بازسازی را آغاز کرد. زمانی بازسازی بر نوسازی مزیت خواهد داشت که نیاز به افزایش متراژ نباشد و هزینه بازسازی 30% از هزینه تخریب و نوسازی باشد در صورتی که بیش از این باشد ترجیحا باید سراغ تخریب و نوسازی رفت.
در صورتی که نیاز کارفرما به افزایش متراژ نباشد و مجوز های لازم را جهت بازسازی و تغییر کاربری داشته باشد، بازسازی ساختمان قدیمی به خصوص خانه های ویلایی را می توان بهترین راه حل دانست.

بازسازی ساختمان قدیمی

بازسازی ساختمان های قدیمی مربوط به ساختمان هایی خواهد بود که پیکره و اسکلت آن ها باربری کافی برای بهره برداری جدید را داشته باشد.

زمان مورد نیاز برای بازسازی ساختمان قدیمی

مجموعه فرآیند بازسازی به چهار بخش اصلی می باشد:
1. معماری(که شامل دکوراسیون داخلی نیز است)
2. سازه
3. تاسیسات مکانیکی
4. تاسیسات الکتریکی
در ابتدا حجم کلی پروژه برآورد می شود سپس در نرم افزار ام اس پروژکت برنامه زمان بندی از شروع طراحی تا پایان عملیات اجرایی برنامه ریزی می شود.
مدت زمانی که بازسازی طول خواهد کشید بستگی به میزان متراژ پروژه دارد و همچنین در فرآیند بازسازی کدام یک از 4 مبحث بالا نیاز است که انجام بشود دارد که می توان به طور تقریبی بین 6 ماه تا یک سال و نیم را در نظر گرفت.

تخریب و بازسازی ساختمان قدیمی

در این مرحله با توجه به طراحی که مورد تایید کارفرما قرار گرفته است دیوارهای غیر باربر و سایر اجزایی که با طرح مطابقت ندارند را در صورتی که به سازه اصلی آسیب نزند، تخریب می شود. در صورتی که سازه ساختمان نیاز به مقاوم سازی داشته باشد در صورتی که بار اضافه به ساختمان تحمیل نشود باید تعبیه شود که پیش از آن باید محاسبات حرفه ای سازه انجام شود. 

اولین قدم در بازسازی ساختمان

پس  از ساخت کلی ساختمان با نرم افزار های مرتبط  و درک کلی از نیروها و بار ها ، تاسیسات و معماری بنا با در نظر گرفتن نیاز های کارفرما ، طراحی با ارائه چند واریانت صورت می گیرد سپس پس از تایید کارفرما و بررسی او جهت تامین بودجه طرح نهایی می شود. پس از پرداخت پیش پرداخت که پیشبرنده پروژه تا 30 درصد باشد، عملیات اجرایی آغاز می شود.
 

بازسازی کامل ساختمان

بازسازی کلی ساختمان که شامل 4 مبحث معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی می شود و در بعضی مواقع بازسازی نما و محوطه نیز شامل می شود. تمامی این مباحث پس از طراحی در مرحله ی بعدی با شروع تخریب المان های اضافه و دریافت کد کارگاهی از سمت شهرداری که عنوان حکم تغییرات اساسی را دارد، وارد فاز اجرایی می شود.
بازسازی کامل ساختمان برای آن دست از کارفرمایانی که برای دریافت جواز تخریب و نوسازی دارای مشکل هستند و ساختمان دارای اسکلت و بافت مناسبی است، بازسازی پاسخ گوی نیاز آن ها می باشد.
 

مراحل بازسازی ساختمان

در ابتدا با برداشت کلی از پروژه با نرم افزار ازبیلت ساختمان ساخته می شود و درمرحله دوم با توجه به نیازهای کارفرما چندین کانسپت طراحی می شود سپس پس تایید نهایی کارفرما درباره ی یکی از کانسپت های طراحی برآورد قیمت شده و پس از اعلام آن در صورتی که در ردیف بودجه مورد نظر کارفرما باشد مراحل اجرایی در حیطه معماری، سازه، تاسیسات و محوطه شروع خواهد شد.
 

هزینه بازسازی ساختمان

هزینه بازسازی ساختمان بستگی به نوع قراردادی خواهد داشت که بین کارفرما و مدیریت پیمان منعقد می شود:

پیمانکار موظف خواهد بود که حداقل قیمت ممکن جهت اجرا اعلام کند و سپس کارفرما 25% مبلغ اعلامی را به عنوان اجرت کار به پیمانکار پرداخت کند
قیمت های اعلامی به کارفرما مطابق با عرف جامعه خواهد بود و 10% مبلغ به عنوان اجرت کار به پیمانکار پرداخت می شود

ایده برای بازسازی ساختمان

یکی  از ایده های طراحی در بازسازی ساختمان های قدیمی کم کردن وزن ساختمان است که در هنگام طراحی در نظر گرفته می شود. سبک کردن ساختمان بسیار مهم است زیرا نیروی زلزله با توجه به آیین نامه در  تهران و سایر شهر های ایران 0.35 جی است ولی این در حالی است که انسان بتواند جان و مالش را نجات دهد. بنابراین برای آنکه بخواهیم هر چقدر سطح عملکرد ساختمان را بالا ببریم حتی شده یک آجر از وزن ساختمان کم کنیم که در نتیجه نیرو وارد شده به ساختمان هم کم خواهد شد.