5516  

مشارکت در ساخت

امروزه با پیشرفت دانش فنی ساخت، انتظار می رود در قرارد دادهای مشارکت در ساخت، با محاسبات دقیق محاسبات، استعلامات شهرداری، محدودیت ها در گرفتن جوازهای مختلف قبل از عقد قرارداد مشارکت در ساخت دیده شود.

جهت انجام یک مشارکت در ساخت پایدار، برای مالک و سازنده، که به صورت برد برد باشد، زنجیره ای قدرتمند لازم است، که حلقه گمشده ی آن، طراحی، محاسبات، متره و برآورد دقیق کل پروژه، قبل از عقد قرارداد می باشد. اکثر پروژه های مشارکت  در ساخت، در حجم های کوچک و بزرگ، با استفاده از محاسبات حدودی و ضرایب اطمینانی که بیشتر به ضرایب جهل شبیه هستند، منعقد می شوند. البته این بدان معنی نیست که تمامی این پروژه ها سرنوشت بدی داشته اند، اما ریسک بالایی در گرفتن یک جواب پایدار برای هر دو سمت قرارداد وجود دارد.



اکثر مشکلات بوجود آمده به دلیل عدم برآورد دقیق و اجرایی قبل از عقد قرارداد می باشد، زیرا طبیعی است که یک سازنده و یا یک مالک، زمان و دانش کافی برای آنکه طراحی، متره و برآورد لازم را انجام دهد، نداشته و در زمان عقد قرار داد، هیجانات موجود طرفین جهت ایجاد ارزش افزوده، شاید مانع دیدن تمامی واقعیات شود. جهت تعیین دقیق میزان قدرالسهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت و مقدار هزینه لازم مبلغ بلاعوض (چنانچه در ادبیات رایج این عبارت با نادرستی مطرح می شود) می بایست ارزش زمین با قیمتی که در محل به روز فروخت می شود و میزان مبلغ ساخت بر اساس نقشه های دقیق بر آورد شده و با مقایسه این دو رقم، متن قرار داد تنظیم شود.



مبلغ بلاعوض، هر چند در جامعه رایج می باشد، اما هیچ شخص عاقل و بالغی حاضر نیست حتی یک ملیون تومان بلاعوض، بدون دریافت هیچ خدماتی و منافعی مبلغی را به شخص دیگر دهد.
هر چقدر استعلامات اولیه شامل محدودیت های تعداد طبقه، قیمت عوارض شهرداری، مقدار عقب نشینی، تعیین درصد لازم فضا سبز، تامین تعداد پارکینگ، نوع مصالح به کار رفته تایید شده بر اساس سلیقه طرفین و به قیمت روز، محاسبات سازه، نقشه های فاز دو معماری و سازه، محاسبات و نقشه های تاسیسات و سیستم برق رسانی و ......روشن تر بر آورد شده باشند، روند انجام پروژه کم استرس تر و با مشکلات حقوقی کمتری پیش خواهد رفت.
در بعضی از قراردادهای مشارکت در ساخت، در قسمت تعیین مصالح نوشته می شود برای مثال: جنس کف سنگ درجه یک ایرانی، شیر آلات از جنس قهرمان، کلید و پریزهای دلند، ...... اما سنگ درجه یک ایرانی نمونه های بسیار متنوعی دارد و به همین نحو سایر مصالح.



نمی توان خط کشی به طول یک متر در دست گرفت و اندازه جسمی را که طول آن به 10 سانتی متر نمی رسد بر آورد نمود و یا به بیان دیگر نمی توان طلا را با ترازوی زغال سنج وزن نمود.
بنابراین بهتر است که محاسبات مهندس دقیق در حد فاز 2 را یک حلقه اصلی در مشارکت در ساخت در نظر گرفت، تا از هر گونه اتلاف وقت، جلسات مکرر و وقت گیر سازندگان و مالکین چلوگیری نمود و به جای آن از متخصصین مسئولیت پذیر استفاده نمود.
هرچه آگاهی از متون قرارداد بیشتر باشد، قرارداد راحتتری را می توان تهیه نمود.

چگونه می توان برای مثال تاثیر کاهش قیمت سیتسم تاسیسات را با حضور عایق حرارتی مناسب، بدون انجام محاسبات قبل از عقد قرار داد، پیش بینی نمود؟
چگونه می توان تاثیر استفاده از سیستم های سازه ای جدید (سقف ها دال مجوف، یوبوت، کوبیاکس،.....) را در قیمت سازه، بدون انجام محاسبات قبل از عقد قرار داد، پیش بینی نمود؟
چگونه می توان بدون داشتن ابعاد و جنس نهایی و تایید شده پنجره ها، دیوارهای پیرامونی، سیستم تاسیساتی گرمایش و سرمایش ساختمان را پیش بینی نمود؟
چگونه می توان قبل از دیدن نقشه های همگرا شده ی معماری، سازه، تاسیسات و برق از قیمت دقیق نهایی ساختمان بر اساس قیمت های روز بازار آگاه شد؟



چگونه می توان تاثیر مصالح جدیدالورود به بازار را بر روی قیمت های سنتی بدون محاسبات دقیق بدست آورد؟ (بارها دیده شده است که در هنگام عقد قرار داد سازنده خود را ملزم می کند که در تمامی سطوح موجود در ساختمان سنگ گرانقیمت استفاده کند و مالک نیز این امر را به عنوان یک ویژگی خوب می پذیرد، اما باید دانست در ساختمان های چند طبقه، سنگ غیر از سنگین نمودن ساختمان و افزایش نیروی زلزله و هزنیه های اسکوپ و .....  بار ارزشی به ساختمان نمی افزاید و دراین حال اگر سازنده بخواهد سنگ را حذف کند، از نگاه مالک کم کاری او محسوب می شود، در صورتیکه باید کاهش هزنیه استفاده از مصالحی به جای سنگ، به نفع مالک حساب شده و مصالحی مناسب تر قبل از عقد قرارداد، انتخاب شود)
چگونه می توان قبل از تهیه چندین حالت از پلان ساختمان و کرکسیون آن با نماینده مالکین و نماینده سازنده، سلیقه طرفین را در یک معامله برد، برد، به صورت نسبی ارضا نمود؟
چگونه می توان در پروژه هایی که احتیاج به سازه های نگهبان بواسطه خاکبرداری های عمیق دارند، بدون داشتن اطلاعات گزارش مکانیک خاک و تعیین نوع سازه نگهبان (نیلینگ، سازه خرپایی و ....) بر آورد قیمت هزینه سازه نمود؟
و چگونه ........



 

سوال اصلی آن است که هزینه انجام این خدمات مشاوره ای شامل طراحی معماری، طراحی سازه، طراحی سیستم تاسیسات و طراحی سیستم برق رسانی و رساندن پروژه از مرحله دستور نقشه تا مرحله فیش شهرداری به عهده کیست؟؟؟